在实际操作中
2020-11-17 00:44
来源:未知
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在实际操作中,有很多市民在交易时甚至不找银行托管交易款,这种行为风险更大。“例如我是卖方,但我的房子有抵押不能交易,我让买方先交一笔订金替我出资把贷款还清(俗称“垫资赎契”),最后买方首期款给了,订金也给了,但我就是拖着不过户,这样的例子实在太多了。”该负责人表示,“所以我们以政府名义设置了监管账户,买方可以把交易款存进去,可以大大降低风险,而且关键是这项服务是免费的。”

“我们这么做主要是希望买卖双方同时办理赎契、过户、抵押,如果这三步存在时间差,很容易出问题。”广州市房屋交易监管中心相关负责人表示,“我们曾经就碰到过这样的例子,有买家与中介公司合谋,找了个卖家;买家付了首期款找了银行贷款,并出了同贷书,一切看上去很正规;卖方看到银行连同贷书都出了,以为过户之后余款就会到账;谁知道买家在过了户之后伙同中介把房子抵押给了另外一家银行,导致卖方只收了首期款,后面的钱全部收不到。”

针对如今存量房交易市场存在的“一房多卖”、“阴阳合同”等问题,《办法》再次明确房地产行政主管部门应当建立房屋交易信息化平台,并制定使用规则,提供房屋交易信息查询、交易合同网签、交易资金监管等服务。

相关负责人坦言,曾经有一名卖家在房产交易过程中涉嫌“一房二卖”,房管部门的网签系统根据网签规则自动锁定了他的房源,没想到却惹上了官司,对方的理由竟然是:“房管部门凭什么要我网签?凭什么锁定我的房源?”

事实上,从预售商品房的网签到存量房的网签、阳光家缘网站的开通,广州运用信息化平台进行房屋交易管理的做法已经相当成熟。但美中不足的是,网签机制在法律层面上一直没有得到一个明确定位。

广州市房屋交易监管中心相关负责人表示,以前买卖双方为了降低彼此风险,交易资金可以委托银行托管。但银行托管其实也存在风险。“打个比方,我是买方,首期款订金全都给银行托管,卖方把房子过户了给我,如果我有债务纠纷,法院把我的账户和房子查封,那么卖方房子卖了但拿不到钱。”

在二手房交易过程中,资金交付、按揭付款和垫资赎契是风险较高的交易环节。因此,《办法》规定,买方若是使用抵押贷款方式购房的,交易双方可以申请一并办理房屋产权转移登记和抵押权登记手续。如果买方为卖方垫资赎契的,可以申请原抵押权注销登记与上述手续一并办理。

为了督促买卖双方交易规范化,《办法》规定,作为第三方的房地产中介机构在交易过程中,应当以书面形式提示交易双方上述交易注意事项,“以后交易双方一旦出现了纠纷,我们首先会查中介公司有没有书面告知材料,如果他们提供不出来,就会被罚。”

在二手房交易监管方面,《办法》的最大亮点莫过于设立存量房交易资金监管专用账户,保障交易资金安全。《办法》规定,存量房交易双方当事人可以选择房地产行政主管部门设立的专用账户划转交易资金,专用账户内资金的利息归属由买卖双方约定,交易资金按规定存入专用账户后,房地产登记机构方可办理存量房转移登记。

为了避免类似纠纷,本次《办法》出台的重要意义之一,就是为房屋交易信息化平台的建立和使用提供法律依据。

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